发布时间：2022-03-18 13:20:24

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　　本期楼盘测评项目——时代印记，位于黄埔区中新知识城北区，优享粤港澳唯一双边合作项目发展利好。项目为黄埔红卫地铁口百万方大盘，三地铁环绕一站到白云。项目交通便利，坐拥十一轨四高五快，1 小时纵横珠三角。

　　测评师点评楼盘

　　项目位于知识城北，是一个超百万方的大型城市综合体，目前现房在售，户型选择多样。

　　适合人群

　　适合 14 号线、3 号线沿线工作的人群和黄埔本地刚需群体，还有广州、东莞的部分投资客。

　　价格分析

　　时代印记属于目前知识城板块为数不多的在售新盘，板块内目前在售新房升龙学府上城均价约 3.1 万 /㎡，而项目早期一期推售时，均价约 1.7-1.8 万 /㎡，目前二期在售，均价约 2.3-2.4 万 /㎡，部分建面约 136㎡的大户型，均价约 2.6-2.7 万 /㎡，目前整个项目货量不多。

　　二手房方面，同知识城板块内万科幸福誉均价 3.5 万 /㎡，广州绿地城均价 3.1 万 /㎡。

　　综合来看，时代印记项目均价属于板块内中等偏下的水平，项目在规划、区位和品牌方面都属于较高水平，目前的价格一方面是因为限价政策的控制，另一方面也是由于所在的知识城北还处在发展建设阶段，规划配套有待完善，溢价需要在配套的完善周期中体现，另外项目周边未来还有多村旧改建设，因此区域成熟也需要一定的时间。

　　项目所在知识城板块，具有一定的高度站位，并且距离地铁口较近，有很好的交通优势，项目本身的规划也相对健全，随着知识城板块的发展，后期人口导入以及片区内部配套的逐渐完善，会有一定的溢价在价格上体现，预计会在 5-8 年间。

　　神农百草膏特色概述

　　时代印记位于黄埔区九龙大道与塔腰岭街交叉路口东侧，是红卫村的旧改项目，包含了复建区、商业体和商品住宅区，其中住宅共分两期开发，一期 B 区共计 4 栋 26 层高层，二期 A 区共计 19 栋 26-32 层高层，三期为商业综合体。

　　项目一期已售罄，目前在售为二期，在售楼栋有 A1 栋、A2 栋、A3 栋、A6 栋、A9 栋，二期容积率约 2.7，总户数 3055 套，在售户型有建面约 88㎡的三房两厅一卫、建面约 100㎡的三房两厅两卫、建面约 105㎡的三房两厅两卫、建面约 124㎡的四房两厅两卫、建面约 136㎡的四房两厅两卫，预计交房时间为 2022 年 7 月。

　　配套部分，项目内规划有超 20 万㎡的商业体，还配建有泳池、会所等生活服务设施。

　　交通部分，距离项目约 300-600 米处，便是地铁 14 号线支线红卫站，另地铁站旁有一公交总站在建。

　　户型分析

　　建面约124㎡的四房三厅两卫，适合改善型家庭或三代同堂的家庭，双阳台，通透景观具佳。

　　该户型为大横厅设计，整个室内空间非常通透明亮，中间的多功能厅可以作为读书区或茶台区域，也可以改作独立的空间，变成 4 房。户型的公卫分布在入户处，为干湿分离设计，进门方便洗手清洁，并且可以和隔壁的卧室组成一个小套间，有老人的家庭，可以给予老人一个相对独立的居住空间。

　　该户型为双阳台设计，其中南向阳台为 7.2 米长大景观阳台，联通客厅和主卧，生活和观景交融。

　　交通出行

　　地铁：时代印记周边目前有 3 条轨道交通，分别是地铁 14 号线、地铁 14 号线支线和穗莞深城轨（在建）。

　　其中项目距离地铁 14 号线直线距离约 2.4 公里，距离 14 号支线红卫站约 300-600 米，出行搭乘 14 号线支线，1 站可以到达新和站，3 站即可到达知识城站，8 站可以到达镇龙站，在新和站可以换乘地铁 14 号线 6 站抵达嘉禾望岗，镇龙站换乘地铁 21 号线快线 3 站即可到达天河。

　　穗莞深城轨将在项目周边设站点马头庄站，预计打造为马头庄 TOD 站点。

　　公交：时代印记周边 2 公里范围内有十余个公交站点，距离项目最近的是地铁红卫站总站，目前属于在建状态，另有已通车站点青年农场站距离项目约 400 米，途径线路有 650 路和 826 路。826 路公交线路 3 站可以到达地铁新和站，5 站可以到达知识城中部板块。

　　自驾：时代印记临近北三环高速、广从快速、花莞高速，可以通达白云、花都、从化、天河等多个区域。

　　以珠江新城为例，从项目出发，由广佛西路转广从快速，再转入京港澳高速行驶一段距离，接着转入华南快速便可直通天河主城区，全程约 46 公里。

　　周边配套

　　教育：时代印记自带一所 36 班小学和两所 18 班幼儿园，目前尚不能确定是哪所学校进驻，有待政府规划确认，除此之外，外部 3 公里范围内还有两所幼儿园、一所小学和一所所民办学院，分别是登堂幼儿园、凤尾生态幼儿园、凤尾学校和广东白云学院，周边缺少初高中教育配套，教育资源相对匮乏。

　　医疗：时代印记 10 公里处为中山大学附属肿瘤医院（黄埔院区），属于三甲级专科医院，3 公里范围另有一些小型的门诊药店分布。

　　商业：时代印记内部规划有一处会所，周边 3 公里范围内有若干小型商铺便利分布，约 2.3 公里处有新和肉菜市场和鸿盛购物商场可供家庭大型采买。

　　需要注意的是，项目周边有一些制造加工工厂，比如瑞丰纸杯厂、广州添利电子科技有限公司等，可能会有一定的工业噪音。

　　公园：时代印记周边 3 公里范围内，暂无大型自然景观资源，距离项目最近的凤凰山公园距离项目约 7 公里。

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